こんにちは。サラリーマン大家でFIREをひそかにめざすマッキーです。
記事「初めての区分マンション購入！サラリーマン大家になってみた！！」で不動産賃貸業を始めたことを報告しました。
今回は2件目を取得するまでの報告。
2件目は空室物件！
サラリーマン大家業としての2件目探し
区分マンションをひとつ取得して大家になりました。
つまり、今、流行りのサラリーマン大家です。
最初の物件は、すでに入居者がついている「オーナーチェンジ」と言われる物件。
「オーナーチェンジ」＝入居者のいる物件の売買。
ということは購入した翌月から銀行口座にお金が入金されることになります。
だけど入居者が退去したら入金はストップ！（あたりまえですが）
1室より2室。2室より4室
なぜなら、物件を多く持てば持つほどリスクが減るから。
空室が発生しても、別の部屋の収入で支出をカバーできます。
したがって、ひとつめのマンションを取得した後、すぐに2件目の物件検索をしていました。
2件目候補 不動産会社さんとのやりとり
2件目候補のうち、不動産会社さんと実際に行ったやりとりをいくつか紹介します。
①2棟売りの戸建て物件
最初は長岡市の戸建て2棟売り物件。
この物件の土地の広さは110坪超。とりわけ広いのに売値は土地の価格に満たないお買い得物件。
2022年1月に現地を確認し、物件を取り扱っている不動産会社さんを訪問しました。
売値は1500万円ほどで確かに安い！
だけど建物は築40年超！！
現在賃貸中でしたが、利回りが10％に満たないものだった。
マッキーの理想の利回りを考慮して「800万円」の指値（指値＝こちらの購入希望金額）をいれました。
その後売主はお断りしたい旨の連絡をいただく。
あきらめることとした。
②リースバックの戸建物件
第二に春日部市のリースバック物件の戸建。
またまたオーナーチェンジ物件です。
リースバックとは・・
リースバックとはご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。
住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。
株式会社セゾンファンデックス「リースバックとは」より
住宅ローンなどの返済に困った！！
その結果自宅を不動産会社などに売却して資金獲得。
そしてローン返済。
その後は不動産会社に家賃を払って引き続き今まで住んでいた自宅（正式には「借家」）に住み続ける。
これがリースバックの代表的なケースです。
さて、このリースバック物件、土地30坪ほど、築30年未満の木造。
そんなに古くないのに売値はほぼ土地価格のみ。
だからお買い得に見えます。
この物件の取扱不動産会社さんは東京の港区に所在。
2022年2月上旬に訪れました。
売出価格は安いが、受取家賃も安い。
したがってマッキーは200万円ほど安く指値をいれました。
結果は交渉不成立。
もう少しだけプラスすれば売却してくれそうな感じと受け止めました。
しばらく時を置き、タイミングが合えば交渉するのもアリという判断で1度引くことに。
③オーナーチェンジの区分マンション（1Ｋ）
第三に長岡市のオーナーチェンジの区分マンション。
こちらはバブル崩壊前後に建てられた築30年ほどの1Ｋ。
建物、築年数、家賃収入それぞれバランスが良く、2件目の大本命！！
取扱不動産会社は都内の業者。
資料収集、電話連絡までは順調でした。
確定申告のど真ん中の3月上旬の日曜日に長岡に物件を見に行く予定でした。
ところが前日の土曜日。
不動産会社さんに、まだ売却済でないか確認電話をいれたところ、売主さんが売却の意志を取り下げた旨。
まさかのできごと！
買付申込から引渡しまで
資料収集及び現地内覧
サラリーマン税理士あるマッキー。なので2022年3月中旬は疲労のピークの頃。
その頃に・・。
上記③の訪問直前に売主様により売り止めとなったマンションと同じ建物の別フロアーの部屋が売りに出されているのを発見。
情報元は新潟・長岡不動産物件情報サイト「らくすむ」でした。
2022年3月10日早速資料請求。
その後、チェックして不動産会社に連絡。
今回の物件は空室物件でした。
不動産会社に連絡したその後の3月19日土曜日に内覧の予約。
その日の朝6：00出発。
11：00に不動産会社さんの案内で内覧。
お昼を食べて帰埼！（「埼玉県に帰る」マッキーが勝手につくりました）の強行スケジュールでした。
交渉及び買付申込
このマンションの一室の売値は350万円。
いろいろな要件から、280万円の希望価格を伝えました。
これに対して売主さんは「300万円ならいいよ！ただし『契約不適合責任免除』でね」の旨。
『契約不適合責任免除』とは簡単にいえば、「引渡後、物件に不具合があっても知ったこっちゃないよ！！」みたいな感じ。
マッキーは「3ケ月つけてよ！」と伝えるも、売主さんは「契約不適合責任免除は絶対条件！！」と頑（かたく）なでした。
これに対してマッキーは「じゃあ5万円まけて！！」
このような交渉過程で295万円にて価格交渉が成立。
すぐに「買付申込書」を提出しました。
その後、仲介の不動産会社から重要事項の説明を受け、決済手続きを完了
無事にマッキーに引渡が完了しました。
不動産賃貸業としての2件目は空室物件！！
いつも相談にのってもらっている不動産コンサルタントの先生曰はく
「空室物件を埋めていく過程を学ぶのも大家の必須スキル」とのこと。
その過程、学んでいきたいと思います。
・・ちなみに今回の引渡日は大切な人のバースデー！！
その日づけが登記簿に載る。
そこは少しだけこだわりました。
