こんにちは。マッキーです。
記事「サラリーマン大家業 2件目は空室の区分マンション」において空室の区分マンション購入を報告しました。
今回は空室マンションの引渡完了後。
リフォームから入居者が決まるまでのお話です。
リフォーム実施内容と入居者募集条件の相談
2022年4月中旬に区分マンションの引渡を受けました。
この物件は新潟県長岡市、長岡駅から徒歩10分圏内のワンルームです。
引渡し後の2022年4月23日、マッキーは長岡のA不動産を訪れました。
入居者募集にあたってまずは不動産管理会社の担当者と部屋の確認
A不動産はマッキーが初めて購入した区分マンション（「初めての区分マンション購入！サラリーマン大家になってみた！！」参照）の賃貸管理をお願いしている会社。
そちらのA不動産に在籍するSさんにご同行いただいて部屋の確認をしました。
↑給湯器はボロボロ。交換は必須。
↑壁には所々に細かい汚れが。
この部屋の購入前。
当然、部屋を見てから買っています。
ですがお客様（入居者）をつけるプロ（A不動産Sさん）に確認してもらうやいなや、すぐに色々ご指摘を受けることに！！
トイレは・・
「温暖便座」です。
奥の方に電気コンセントもありました。
ところでマッキーは勘違いしていました。
「温暖便座」は「ウォッシュレット」ではない！！
Sさん「ウォッシュレット付トイレは必須です！！」
入居者募集に有利となるリフォーム相談
Sさんと一緒に物件確認をした後、A不動産の事務所に移動。
そこでリフォーム内容の相談
マッキーは「給湯器交換、キッチンとお風呂の水栓をシングルレバーに交換、トイレの便座はウォッシュレットに交換、この3つはやりたい！！」と伝えました。
これに対しSさんは「東側一面とインターホン下の壁紙交換、窓際のささくれの補修、そして再度クリーニングを！」
と意見をもらいました。
最終的にはマッキーが「予算は税込みで22万円、それでSさんがやった方がよいと思うリフォーム内容で業者に見積をお願いしてもらえますか」ということを伝えました。
届いた見積内容を確認して、やること、やらないことを決めることにしようという考え。
ちなみに、この物件の購入の仲介に入ってもらったY不動産さんにも、給湯器交換及び水栓の交換の見積はすでに取っていました。
入居者募集条件の相談
次の相談は、入居者募集条件について。
長岡市周辺の一般的な募集要件は、敷金1ケ月分礼金なし、仲介手数料（入居者負担）1ケ月とのこと。
マッキーが取得したマンションの賃料相場はマックスで4万円。
それ以上は厳しい旨でした。
事前に調査していたのでマッキーの認識とほぼ一致。
関東の区分マンションでは、フリーレント（一定期間の賃料を無料にすること）、00（ゼロゼロ、敷金0円、礼金0円、仲介手数料0円）なども当たり前みたいになってきていますが、長岡ではまだ稀（マレ）の様。
Sさんは「とりあえず敷金1ケ月、仲介手数料1ケ月、賃料は4万円で募集してみますか？」との提案でした。
（「いやいや、それじゃあ、他の部屋との違いもなく広告出しても目立たないでしょ。1秒でも早く決めたいし！！」）
と心のなかでつぶやきながら、次の条件でお願いしました。
- 敷金0円、礼金0円
- 入居者の仲介手数料はマッキー負担
- 入居の際入居者が負担する火災保険料・保証料については「初回のみ」マッキー負担
- 賃料38,000円、共益費3,000円、町内会費500円
- 退去時は清掃費用として1ケ月分いただく
- 1年以内の短期退去は1ケ月分いただく
「賃料4万円」でなく、「賃料」と「共益費」に分けた理由は、現在の入居希望者はあらかじめインターネットで検索した後、賃貸募集の不動産会社さんを訪れるため。
検索要件はおおよそ「エリア」と「賃料」
なので表面上の「賃料」を低くしておかないと、検索にも引っ掛かりません。
また、入居者にとって初期費用が賃料のみなら金銭的負担が少なく、入居しやすい！
そして「退去時は1ケ月分の清掃費用をいただく」は決定事項なので、退去しにくい！？
初期費用をマッキーが負担して入居の敷居を低くするかわりに、家賃は相場より1,000円アップ！！
退去の敷居は高い！！！
さて、どうなることやら。
リフォーム実施、募集広告、そして入居者決定！！
リフォーム内容及び募集広告の打合せが終わるとゴールデンウイークに突入。
続いてゴールデンウイーク明けのお話です。
リフォームの実施
ゴールデンウイークが明けると、リフォームの見積書が届きました。
最初に提案を受けた見積金額26万円は、予算22万円をオーバー！
その後、あ～だこーだ、色々交渉を重ねました。
結果的に、次のリフォームを実施しました。
玄関ドア脇にデッドスペースがあったので「鏡」を取り付けてもらいました。
「鏡」本体はカミさんが独身時代に使っていたもので、そこそこ立派なヤツです。
サービスで取り付けてくれないかな～、なんて思っていたら、きっちりと8,100円の請求！
アンカーボルトで設置するから「サービスで！」は無理だそうです。
お出かけ前の身だしなみチェック！！
女性に喜んでいただけたら幸いです。
トイレにウォッシュレット便座を設置。
トイレのクロスも汚れていたので交換しました。
壁のクロスは汚れの目立つところだけ交換。
一面はアクセントをつけるため薄いイエローカラーのものにしました。
給湯器交換。
交換前の給湯器がボロボロだけに、新しい給湯器が光って見えます。
給湯器不足といわれている昨今、在庫があって助かりました。
浴室の水栓は古めかしい2ハンドルだった。
オシャレなシングルレバーに交換しました。
シャワーヘッドとホースも同時に！
キッチンの水栓も交換しました。
シングルだったカーテンレールをダブルのものに交換。
写真では分かりづらいですが、部屋全体にワックスが施（ほどこ）されています。
募集広告
4月23日A不動産訪問の日後、すぐにA不動産で「入居日相談」で入居募集の広告をだしてくれました。
「入居日相談」となったのは、まだリフォームがいつ完了するかメドが立たなかったからです。
この時点では。
A不動産の募集広告掲載開始からしばらく経った5月上旬（ゴールデンウイーク明け）、マッキーも自ら「ジモティー」にて入居者募集の広告を掲載しました。
ジモティーは無料の広告掲示板。
地元密着型の「いらないものお譲りします」や「メンバー募集します」みたいな掲示板です。
不動産の賃貸募集広告なども無料で掲載可能！
でも・・
多数の人が広告を掲載するため、2～3日したらあっという間に下の方に埋もれてしまいます。
上の方に表示されなければ目立たないし、だれにも見られない！
なので上の方に表示されるのがベストですが、常に上の方に掲示されるためには・・
そう！！
「定期リフレッシュ」や「PR枠」のオプションを購入すれば、一番上に掲載されます。
オプションの内容については省略しますが、マッキーもオプション購入しました。
早く決まるといいな～！！
そして入居者決定！！
「ジモティー」への広告掲載開始が5月中旬。
そして掲載後1週間くらいで広告が下の方に埋もれてしまったので「PR枠」のオプションを購入。
部屋探しは週末が多いのではという推測から、木曜日から4日間ほど広告が上の方に表示されるようにしました。
オプション料は400円。
オプションを行使して広告を出した時と同じ頃、A不動産に入居希望の問い合わせの有無を聞いてみると・・。
4月下旬から問い合わせが4件ほど。
そして、ある日曜日に初めての内見者が現れ、気に入ってくれて入居希望！！
最初の内見者がリフォーム前の部屋を確認し、気に入ってくれて契約！！
6月某日からご入居。
あまりにスムーズでした。
あまりにスムーズすぎて・・・
「ジモティー」必要だった！？
「ゼロゼロ」必要だった！？
給湯器交換だけでも良かったのでは！？
喜びの中にも、すこしせこいことを考えたりもしています。
ま、とにもかくにも
ウエルカム！！ご入居者様！！！！
今回は空室物件の入居者募集の体験報告でした。
空室ってどうなのかな～！？
本当に入居者来てくれるのかしら？
色々な不安がありましたが、何とか短期間で決まりました。
A不動産のスタッフの方々の頑張り！！不動産投資スクールの大家仲間の方々の応援！！
本当に心強かったです！！
ありがとうございます！！！
物件探しから物件購入、引渡し、リフォームそして入居募集。
おおよそ3ケ月くらいの期間を要しました。
ちょっと達成感を感じています。
まだまだ大家業としては初心者レベルですが、これからも色々勉強し、体験し、反省し、FIRE（経済的自立）を目指したいと思います！！
