こんにちは。マッキーです。
2021年11月1日。
この日、生まれ故郷新潟県に所在する区分マンションを取得。
マッキーは大家の道の第一歩を踏み出しました。
本日は購入の意思を決めてから実際に取得するまでのストーリーを紹介します。
不動産投資への意思決定から購入まで
マッキーが不動産賃貸業を始めようと思ったのは、2020年秋頃でした。
そして実際に区分マンションの引き渡しを受けた日が2021年11月1日。
買おうと思った時から取得までおよそ1年の月日を要しました。
その一連の流れは次の通りです。
- 不動産投資について徹底的に勉強
- 物件の情報収集
- 不動産屋さんへ資料請求及び概要聞き込み
- 物件の評価・シュミレーション・現地調査
- 不動産会社さんへ連絡
- 買付証明書の提出
- 売買契約書の締結
- 不動産賃貸管理・保険などの契約締結
- 引き渡し及び登記など
①不動産投資について徹底的に勉強
不動産投資についての勉強 まずは本を読み漁る
不動産賃貸業を始めるにあたって、まずは本を読み漁（あさ）りました。
不動産投資は一度お金の入ってくるシステムをつくってしまえば、長期に渡りフトコロにお金を運んでくれます。
だけどそのシステムの作り方を間違うと、半永久的にポケットからお金を奪っていく！
徹底的に理論武装で基礎固めです。
マッキーが本を読む際に重視していることは、著者の経歴。
本を書いた人が実際に物件を所有しているか、不動産投資で成功をしているか？
大手不動産会社所属などを自慢げに経歴に謳（うた）っているが「給料」で生活している人、不動産コンサルを名乗っているのに自分で物件を所有していない専門家、知ったか振り評論家などが書いた本は、知識として参考にはしますが信用はしません。
自分と同じような属性でマッキーの目標とすることを既に達成した経歴の人が書いた本が一番いい！！
とにかく、半年に渡って何冊もの本を読み漁りました。
（現在も継続的に読書中！）
何冊もの本の中で一番参考にしたものは、上の写真の真ん中にある「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生（浅井佐知子氏著）」という本です。
タイトルにある通り、いかにも初心者向けという感じがするでしょ？
マッキーが書店を訪れ、不動産投資に関する本で1番最初に購入した本がこちらでした。
やさしい言葉を用いて、初心者にも分かりやすく説明してくれてます。
なおかつ実践的！！
マニュアル人間なマッキーは、実際にこの本に書かれた流れでひとつめの物件を取得しました！
これから不動産投資を始めようとする人にオススメです。
不動産投資についての勉強 オンラインスクール
半年ほど継続的に本を読んだ後の2021年5月、マッキーは「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」の著者浅井先生の「不動産鑑定士 浅井佐知子のやさしい 不動産投資の学校」というタイトルのオンラインスクールに申し込みました。
こちらのスクールはセミナー動画を見られたり、実際の大家さんのインタビュー、掲示板で浅井先生に質問ができたりと非常に充実したコンテンツとなっています。
ちなみに上記書籍の購入者特典で1ケ月無料（2ケ月目以降は4,970/月［2021年12月現在］）
この無料期間のうちに単刀直入に質問しました。
「浅井先生自身は物件を持っているのですか？」
1シリーズ10回（1回あたり90分前後）あるセミナー動画を見て、不動産に関する用語、不動産の評価、売買から運営などの基本となることを学びました。
一番役に立ったのは「ズーム」を用いて行う「3ケ月勉強会」
不動産投資家になろうという意志のある人々が集まって行う勉強会です。
希望者が参加可能で追加料金は発生しません。
毎回課題を与えられ、月に1度10名前後集まって「ズーム」会議でミーティング！！
「不動産投資なんて手を出してもいいのかな～」なんて感じるのが普通のサラリーマンかと。
でも、この「3ケ月勉強会」に参加する人たちは不動産投資に対する意識が違います。
不動産を購入することなんて当たり前！！
いかに良い物件を見つけるか？どうしたらいい投資家になれるかなど！！
マッキーもこのスクールに参加することにより、「不動産買いたいな～」から「不動産買おう！！」に意識が変わりました。
不動産購入の「意思」が「意志」に変わった瞬間でした。（「意思」と「意志」の違いはネットで調べてください）
2021年7月前後から、物件情報収集を始めるように！！
いよいよ不動産取得行動の開始です。
②物件の情報収集
物件の情報収集は「楽待」「建美家」などの有名な収益物件サイトや、各地方の地元の不動産屋さんなどのサイトを利用。
いくつかのサイトで名前やメールアドレスなどの個人情報を登録して「マイページ」をつくりました。
マッキーの投資対象エリアは、居住地（春日部）から車でおよそ1時間圏内の関東地方および生まれ故郷新潟県です。
「楽待」などのサイトでは、数万件もの物件情報があるので検索をかけないと大変！
1度、検索要件を登録しておけば、それに適合した物件が見られます。
新着物件で要件に該当したものがあれば、メールで送られてきたりもするので便利。
「区分マンション」というのはマンションひと部屋のこと。
検索条件1として『「区分マンション」「価格500万円以下」「表面利回り12％以上」「物件所在地、東京都、埼玉県」』
検索条件2として『「区分マンション」「価格500万円以下」「表面利回り12％以上」「物件所在地、新潟県」』みたいな感じで登録しておきました。
※「表面利回り」というのは、例えば100万円の物件で毎月の家賃収入が1万円（=年間12万円）なら12％（12万円/100万円）。「投資金額に対するリターン」の指標みたいなものです。
そして同じ条件のもと、毎日毎日、物件をチェック！！
毎日チェックをしていると、なんとなく相場観みたいなものが養われます。
ちなみに次の写真は2021年12月某日の「楽待」の画面。
検索要件は「所在地=東京都、埼玉県、千葉県 価格500万円以下、利回り12％以上」で検索したものです。
6件、検索条件にフィットしました。
首都圏でも100万円代から売られているものもありますね！！
このように、とにかく毎日5分でも10分でも物件をチェックしていました。
平均すると1日30分くらいかな。
このチェックは今でも続いています。
チラシチェックみたいなもの？
掘り出し物（かどうかは分かりませんが！）がたま～にあったりと、チェックだけでもなかなか楽しいものですよ。
③ 不動産屋さんへ資料請求及び概要聞き込み
物件情報を毎日チェックして気になるものがあったら、その物件を取り扱っている不動産屋さんに資料請求をします。
サイト上での物件情報は住所が「〇〇市✗✗町」までだったり、写真が掲載されていなかったり、その物件を特定することが困難だったりするのね。
「こんな不動産を売りにだしてます！」くらいな感覚！！
資料請求して手にするものには、より詳細な物件情報などが記載されています。
これにより物件の所在特定が可能となるケースが多いよ。
資料を見て更に聞きたいことなどがあれば、不動産屋さんに電話で聞き込み！
オーナーチェンジ物件であれば、入居者の属性（年齢、性別、職業など）を聞いたり。
物件の修繕履歴などを聞いたり。
不動産屋さんに聞き込みといっても、何でもかんでも聞けば教えてくれるという訳ではありません。
買う気のないお客さんも多数いるから、不動産屋さんもその辺は・・・。
不動産屋さんから情報を引き出すテクニックが必要となってくるかもね！
これは慣れるしかないと思いますが、大切なのは自分は本気で買う気があること、買えるだけのお金と属性があるんだ！ということをさりげなく相手に伝わるようにトークするということかも！！
とにかく頑張って物件情報を多く集めます。
情報が集まったら物件の評価へ。
④ 物件の評価・シュミレーション・現地調査
物件の評価
物件情報を集めたらその物件の評価をしてみます。
物件の評価は不動産価格の「目安」みたいなもの。
土地を評価するには「路線価」、家屋を評価するには「再調達原価」などを参考にして評価します。
「路線価」とうものは国税庁のホームページの「路線価」のところで確認可。
市街地にある土地には「路線価」というものがあります。
土地はおおよそ道路に接していますよね？
その道路（路線）に土地1㎡あたりの価格が設定されているんです。
120㎡の土地が路線価10万円の道路に接していたら、土地の価格は10万円×120㎡で1200万円。
1200万円がその土地の価格の目安となるのですね！
続いて建物の評価ですが、建物を評価するには「再調達原価」というものを使い・・・・
もう、やめときましょう！！
このあたりは不動産投資の本で触れているでしょうし、本気で不動産投資をしようとする人は必ず勉強することになり覚えますから！！
「物件の評価」をしてみてその「評価金額」と物件の「売出価格」との間に妥当性を感じたら、次は「シュミレーション」をしてみます。
シュミレーション
気に入った物件が将来に渡って収益を生みだすのかどうか。
これを判定するため「シュミレーション」をしてみます。
「シュミレーション」は将来のお金の流れを、予想値として計算すること。
これからポケットに入ってくるであろう家賃収入、ポケットから出ていくだろう必要経費、将来売却したときに金庫に納まるだろう売却金額などを計算。
次の写真はマッキーが購入を検討した物件のシュミレーションの例です。
このエクセルの表は完全にマッキーのオリジナル！
このシュミレーション例は新潟県に所在する区分マンションで、180万円で売り出されていたものです。
売出価格は180万円でしたが160万円（購入諸費用8％を見込んで172.8万円）で取得したらどうなるかを計算しています。
※180万円で取得したら投資対象とならないことが明らかになったので、指値（こちらの希望価格のことです）をいれたらどうなるかを計算
シュミレーションの結果、この物件は購入には至りませんでした。
シュミレーションした結果、投資対象としてOKかな！！と思ったら現地調査へ。
現地調査
シュミレーションをしてみて「いいな」と思ったら、実際の物件を見に行きます。
資料の写真で「いいな」と思っても、現物を見てイメージと違うことは多々あり。
不動産投資家の中には現物も見ないで購入する人もいるようですが、マッキーは必ず現物を見ます。
2021年7月下旬、マッキーは投資対象候補の物件を見るため新潟県を訪れました。
この時の対象物件はA市に所在するP物件とB市に所在するL物件です。
初日はP物件を確認。
P物件建物 
近くにはノスタルジックな廃線が！
P物件はどちらかというと本命でした。
駅から徒歩20分くらいの立地。
駅からやや遠いけど6階建の最上階6階にあるマンションで、20代のサラリーマンが入居中のオーナーチェンジ物件。（入居者が入居中の物件を売買することを「オーナーチェンジ」と言うよ）
地元の不動産屋さんが別のフロアー（空室）を売りに出していたので、連絡をしてその部屋の中を見させてもらいました。
P物件の実物を見た後、地元の不動産屋さんにヒアリング！
ヒアリング内容はP物件の所在するA市の賃貸事情（賃料相場、入居動向など）や地元事情などです。
3件くらい訪れたと思います。
2日目はB市のL物件を訪れました。
L物件は駅から徒歩5分と非常に便利な立地にあります！
こちらもオーナーチェンジ物件。
訪れたのは午前の早めの時間でした。
運良く入口に管理人のオバちゃんが古新聞の整理をしていたので、話しかけてみました。
マッキー得意の新潟語（=なまり）でお話をさせてもらったせいか、思わずトークが盛り上がり！
色々と有益な情報もいただくことができました。
その日も地元業者を3件ほどヒアリング。
物件の評価・シュミレーション・現地調査を終え購入の意志が湧いてきたら次のステップへ。
⑤不動産会社さんへ連絡
現地調査を終えて「買いたい」という思いになったら・・
資料請求した不動産会社さんへ連絡。
A市P物件 売出価格260万円
マッキーはA市のP物件、B市のL物件、どちらも指値が通れば甲乙つけ難（がた）くなっていました。
市町村規模を理由に、最初はA市に所在するP物件の取扱業者に連絡しました。
P物件は売出価格260万円。
マッキーは230万円で購入したいという意志でした。
電話した！！
取扱業者さんは、売主さんの事情などを把握している場合が多いので、さり気なく探(さぐ）りをいれます。
「P物件ですが指値はききそうですか？（負けてくれそう？）」
多少なら対応してくれる雰囲気だったのでマッキーは
「210万円で売り主に話してみていただけますか？」
・・・何回かのやりとりのうち、240万円までしか下がりませんでした。
あきらめました・・・・
気を取り直してB市のL物件へ
B市L物件 売出価格280万円
B市L物件の取扱業者に連絡をしたのは7月の終わり。
売出価格は280万円でした。
マッキーのシュミレーション結果によると、確実に利益を出せると思える価格は240万円くらいと判断。
また例によって探りをいれてみました。
「指値きく？」
不動産屋さん「売主さんは指値は一切応じない。販売価格でなければ売らないとおっしゃってます」
強気を感じたので240万は無理と判断。
マッキー「260万円で聞いてみてよ！！」
不動産屋さん「一応、話してみます」
電話を切り、数分後・・コールバック。
不動産屋さん「やはりダメでした」
その後1ケ月が経過。
8月下旬、マッキーは再び同じ不動産屋さんに電話をしました。
「以前電話させて頂いたマキタですけど・・」
不動産屋さん「お世話になってます」
マッキー「L物件売れましたか？」
不動産屋さん「まだありますよ！」
マッキー「指値きく？」
不動産屋さん「売主の姿勢は変わりませんね～、290万円より安くは売らないとおっしゃってます！」
マッキー「了解です また様子みますね」
マッキーは一度あきらめて、別の物件探しに・・
9月になるとL物件と同じB市に所在するO物件が良さそうでした。
9月下旬に再びB市を訪れてO物件をチェック！
O物件は売出価格200万円だったので不動産投資1件目としてお手頃だと思いました。
実物を見てみると自主管理ゆえに、外壁その他もくたびれた感じがありました。
200万円の価値なしと見たマッキーは150万円で交渉するもうまくいかず・・。
管理が行き届いていない物件を見たマッキーは、ますますL物件が素晴らしく見えてきました。
そして10月上旬、三度（みたび）マッキーはL物件の取扱業者に電話をいれ・・
マッキー「何回かお電話させていただいているマキタですが・・」
不動産屋さん「お世話になってます」
マッキー「270万円くらいにならないですかね？」（まだ安くしようとするオレ）
不動産屋さん「厳しいと思いますよ」
マッキー「買付証明出すだけ出してみますので、話してみてくれますか？」
不動産屋さん「話だけはしてみます！」
⑥ 買付証明書の提出
「買付証明書」とは、その不動産を購入する意志があることを売主に伝えるために提出する書類です。
「不動産購入申込書」その他、他の呼び方もあり！
提出時期としては今回のマッキーの様にある程度交渉後に提出することもあれば、とりあえず提出することもあります。
2021年10月10日、マッキーはL物件の「不動産購入申込書」をL物件の取扱業者（不動産屋）さんに提出しました。
その日のうちに不動産屋さんから電話があり
「牧田さん、売主の方はやはり290万円とおっしゃってます」
「ひとつ提案があります。牧田さん280万円なら決めてくれますか？」
マッキー「う～ん・・」
不動産屋さん「ウチが売主さんからの仲介手数料を放棄するという条件をつければ、280万円で決まると思います」
不動産屋さん「ワタシもこの取引を成立させたいと思っています」
この時、マッキーはL物件を調べれば調べるほど、良い物件と思っていたので・・
マッキー「それでは、その条件で交渉をお願いします」
そして、数分後また不動産屋さんから連絡があり・・・
280万円で交渉成立！！
結局、1番最初の売出し価格に落ち着きました。
売主さんは290万円以上でしか売るつもりはなかったみたいです。
マッキーがしつこいので不動産屋さんも折れてくれて、当初の売出価格の280万円で譲ってくれることになりました。
とにもかくにも、マッキー初めての取引成立！！！
次はいよいよ売買契約書の締結です。
⑦売買契約書の締結
B市に所在するL物件の価格交渉が成立してから慌（あわ）ただしく。
売買契約書の締結など、所有権移転のための事務手続の開始です。
価格交渉が成立した日が2021年10月10日
引渡希望日は11月1日。
不動産屋さんが売主とのやりとりを行った後、書類一式が送られてきたのが10月17日でした。
書類の内容は「売買契約書」「重要事項説明書」「（建物の）管理に係る重要事項調査報告書」「（現入居者との）賃貸借契約書」その他多数です。
2日くらいかけて、これらの書類に目を通しました。
「売買契約書」の内容のチェックはもちろん、「（建物の）管理に係る重要事項調査報告書」には、マンション全体の管理状況が記載されているので、きちんと修繕がされているか、他のオーナーが管理費・修繕積立金の滞納をしていないかなどをチェックします。
滞納が多いとマンションの屋根・外壁などの大規模修繕ができないことも。
資産価値が下がってしまいますね。
「（現入居者との）賃貸借契約書」により、契約条件などを確認します。
更新料はあるのか。
いつからの契約なのか？
これらのチェックにより、いつ頃退去しそうか？今後何の修繕が必要か？などが予想できます。
・・・書類などのチェックが完了後の10月23日
不動産屋さんで宅地建物取引主任者の資格を持った担当者から電話をもらい、重要事項の説明を受けました。
説明を受けた後「売買契約書」その他の書類に署名、押印をし、返送用に同封されていたレターパックで書類を返送！
無事に売買契約の締結、その他必要書類の手続きが完了。
手付金は通常売買契約締結時に支払いを行います
だけどマッキーは書類チェックの結果、ほぼ購入意志が決まっていたので前日の10月22日に20万円を入金しておきました。
残金の決済は引渡日である11月1日に行います。
⑧不動産賃貸管理・保険などの契約締結
10月10日に280万円でL物件を購入する交渉が成立した後、売買契約書締結準備と並行して不動産賃貸管理を依頼する管理会社の選定、所有するマンションに災害などがあった場合の損失に対応するための保険契約の締結などを進めました。
不動産賃貸管理に関する契約締結
夜中に入居者から「給湯器が壊れたから何とかして！！」「トイレ詰まったから業者呼んで！」などと電話されたら、たまったものではありません。
電話されてもマッキー埼玉だし！なんもできんし！！
でも入居者にとっては「そんなの困るよ～！なんとかして！！」
なのでそこはプロにお任せします。
誰に任せるのか？
それは賃貸管理を行っている不動産屋さん。
不動産の賃貸管理は次のようなことを行ってくれます。
- 入居者からの家賃の徴収および滞納があった場合の督促
- 入居募集に関する業務
- 入退去の際の手続き及び立会いなど
- 設備故障などの緊急対応
- その他諸々
賃料収入の5％程度の管理報酬でこれらのことをすべてやってくれる。
サラリーマン大家は自主管理なんてとてもできません。
なので「賃貸住宅管理受託契約」を取り交わし、面倒なことはすべて不動産屋さんにお任せします。
街中でよく目にする「アパマンショップ」さん「エイブル」さんなども不動産屋さんですが、賃貸管理をあわせて行ってることがほとんどだと思います。
10月23日に売買契約書を締結した後、すぐにS不動産さんに賃貸管理をお願いしたい旨、電話をいれました。
その後はメールと郵送のやりとりがほとんどです。
こちらの契約は11月1日の残金決済・引渡し完了後の11月3日に締結。
あらかじめ郵送された書類一式につき「Zoom」を使って、S不動産のKさんに説明を受けました。
その後署名・押印した書類を返送用レターパックに封をして、ポストに投函し無事に契約完了です。
保険加入
「マンション燃えた！！」「設備に不備があって入居者が重症になった！！」
こんなことがあったら入居者に申し訳ありません。
損害賠償責任を負うことになれば「投資」として成り立たず。
そこは保険で対応です。
11月1日に引渡し後は、L物件に関する責任はオーナーであるマッキーが背負います。
なので11月1日には加入しないと！！
最初はインターネットで見積請求をしました。
届いた資料を確認して、おおよその補償内容と保険料などを確認。
そんなことを行っているうちに思い出しました。
マッキーの高校時代の野球部仲間A君が保険屋さんだった。
電話しました。
後はA君に一任。
補償内容は・・
- 建物280万円
- 家財・貴金属等はつけず
- 施設賠償責任特約
- 家賃収入特約
- 事故対応等家主費用特約
建物は購入金額が280万円なので、保証金額も280万円に設定。
家財等の保険は基本的に入居者が加入しているので不要
「施設賠償責任特約」は建物の欠陥などが原因で入居人にケガをさせるなど、損害賠償責任を負うことになったらそれについて補償されるもの。
保険料もそんなに高くないので、大家になるならば加入は必須かと。
「家賃収入特約」は火災などで家賃収入に損失が発生した場合に補償
「事故対応等家主費用特約」自殺・殺人などのいわゆる事故物件となってしまった場合に生ずる損失・費用を補填してくれるもの。
「安心」のために加入
A君に言われるままに必要書類等を提出し手続き完了です！
⑨引き渡し及び登記など
2021年11月1日、無事にL物件の引渡が完了しました。
L物件の残代金、不動産会社さんへの仲介手数料、売主さんとの間の家賃・税金・預かり敷金の精算など、諸々を計算してマッキーが振込みを行うべき金額を振り込んで完了です。
入金を確認した不動産屋さんは、売主さんと司法書士にその旨を報告。
後日、不動産屋さんから売主さんの押印された領収書などの書類が送られてきました。
不動産の所有権の移転があると、その旨の登記をしなければいけません。
今回の所有権移転登記に関する司法書士は売主指定だったので、10月27日に報酬10万円は支払済。
司法書士の方は入金確認の報告を受けた後、登記手続きを開始。
11月の終わり頃、登記簿謄本その他書類一式が送られてきました。
投資用マンション購入の一連の手続きが完了して、ほっ！とひと安心していた12月15日・・
管理会社であるS不動産さんから、初めての家賃の入金がありました。
家賃収入は11月分から発生してますが、11月1日の決済時にその金額も含めて精算。
なので「家賃収入」の入金は今回が初めて！！
いかがですか？
マッキーの大家業のスタート。
マッキーは2021年11月にひとつめの「お金が勝手に運ばれてくるシステム」を築きました。
これからマッキーは仕事していても、寝ていても、そんなのとは一切関係なくお金が通帳に運ばれてきます。
もちろん、エアコン、給湯器などの設備はマッキー負担。入居者が出ていけばマンションの管理費などもマッキー負担。マッキーのポケットからお金を奪っていくことになりますが。
それでも入居者が住んでいてくれる限りマッキーのポケットにお金が勝手に運ばれる！
またこれからマッキーは毎年、生まれ育った故郷新潟県に「固定資産税」という税金を納めます。
埼玉県に住みながら、生まれ故郷新潟県に納税することで社会貢献できる。
こんなに幸せなことはありません！！
さて、みんなに問います！！
あなたは「お金」嫌いですか？
もう一度聞きます。
「あなたはお金が嫌いですか？」
自分のココロに聞いてみて！
リスクとリターンを学んであなたも「お金」に仕事をさせてみませんか？
銀行の普通預金、定期預金に住んで寝ている怠け者の「お金」たちに・・
※投資はあくまで自己責任です。チャレンジしてうまく行かなかったとしてもそれはあなたの責任です。マッキーは知らんよ！！
